【川商法语】第三期：租赁合同之转租注意事项

租赁合同之转租注意事项

在租赁合同中，承租人将租赁物转租给次承租人的现象普遍存在，民法典对承租人的转租行为也进行了详细的规定，因此承租人转租的时候应当遵循民法典的相关规定，否则有可能因转租不符合法律规定而被认定无效，由此可能产生不利的法律后果。

那么民法典对于转租是如何规定的呢？

首先，承租人转租应当经出租人同意。

《民法典》第716条规定,承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

其次，如果转租期限超过承租人剩余租赁期限的约定对出租人不具有法律约束力。

《民法典》第717条规定，承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。

再次，注意视为出租人同意转租的情形。

《民法典》第718条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。

转租vs租赁权转让

承租权转让是指承租人在租赁期间，将房屋承租权转让给第三人，实际上就是合同转让，即承租人退出原来的租赁关系而由新的承租人与出租人签订租赁合同形成新的租赁关系。

转租与租赁转让的区别在于

第一，在转租的情况下，原承租人与出租人的租赁关系并未解除，因此应当受原租赁合同的约束，同时原承租人与新承租人之间因签订了转租合同，因此原承租人也要受转租合同的约束。

例如：A将房屋出租给B，B又将房屋转租给C，A与B之间以及B与C之间均存在租赁关系。

第二，在租赁权转让的情况下，原承租人与出租人之间租赁关系因原承租人将合同权利义务转让给第三人而消灭，新的承租人与出租人按照原来的租赁合同直接建立新的租赁关系。

例如：A将房屋出租给B，B不愿继续租赁而找到C，C表示愿意承受B与A的租赁合同，因此A、B和C之间达成约定，B将原房屋租赁合同的权利义务全部转让给C，因此B与A之间的租赁关系消灭，由C与A之间建立租赁关系。

买卖不破租赁

即在租赁关系存续期间，租赁物所有权的变动不影响租赁合同的效力。《民法典》第七百二十五条的规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。买受人不能以享有租赁物所有权为由要求租赁人返还租赁物。

如：A将一商品房出租给B，双方约定租期三年，每年租金2万元。在租期还有一年时，A将房屋卖给了C并告知C该房已经出租给了B，C在取得房屋所有权后无权要求B搬出该房屋，只有待B与A之间的租赁合同所约定的租赁期限到期后，才可以要求B搬离。

在此需要注意，B与A之间不得恶意串通，在房屋出售后或者被抵押后补签租赁合同以此损害C的权益，一旦发现B与A之间假签合同，则有可能被追究刑事责任。

供稿人：清远市四川商会法律专委会张豫林龙翔